LOI 16 – Étude du fonds de prévoyance (Art. 1071) des copropriétés

Qu’est-ce que la loi 16?

Cette loi propose diverses mesures destinées à encadrer les inspections en bâtiment et la copropriété divise. Elle contient également diverses mesures concernant la Régie du logement, la Loi sur la Société d’habitation du Québec et le domaine municipal.

La loi modifie le Code civil en matière de copropriété divise d’un immeuble afin d’assujettir le syndicat des copropriétaires à certaines obligations supplémentaires, dont celles de tenir un carnet d’entretien de l’immeuble et d’obtenir une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour payer les réparations majeures et le remplacement des parties communes. Elle établit que la contribution annuelle des copropriétaires au fonds de prévoyance est fixée sur la base de cette étude.

La loi prévoit que le syndicat des copropriétaires doit fournir au promettant acheteur d’une fraction de copropriété divise certains renseignements concernant l’immeuble et le syndicat. Elle accorde au gouvernement le pouvoir de déterminer d’autres renseignements que ceux prévus au Code civil qui doivent figurer dans la note d’information ou dans le contrat préliminaire.

Tribunal pour la loi 16 sur l'Étude du fonds de prévoyance (Art. 1071) des copropriétés

 

Qu’elles sont les éléments importants à prendre en considération de la loi 16?

L’article 1070 est modifié par:

« Parmi les registres de la copropriété, le syndicat tient à la disposition des copropriétaires un registre contenant le nom et l’adresse postale de chaque copropriétaire; ce registre peut aussi contenir d’autres renseignements personnels concernant un copropriétaire ou un autre occupant de l’immeuble, si celui-ci y consent expressément. Ce registre contient également les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires et du conseil d’administration, les résolutions écrites, le règlement de l’immeuble et ses modifications, ainsi que les états financiers. Ce registre contient aussi la déclaration de copropriété, les copies de contrats auxquels le syndicat est partie, une copie du plan cadastral, les plans et devis de l’immeuble bâti ainsi que les certificats de localisation de l’immeuble s’ils sont disponibles, le carnet d’entretien, l’étude du fonds de prévoyance et tous autres documents et renseignements relatifs à l’immeuble et au syndicat ou prévus par règlement du gouvernement.»

Ce registre contient enfin une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables. Une même description peut valoir pour plusieurs parties lorsqu’elles présentent les mêmes caractéristiques.

« Tous les cinq ans, le conseil d’administration obtient une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes. Cette étude est réalisée conformément aux normes établies par un règlement du gouvernement, lequel désigne notamment les ordres professionnels dont les membres sont habilités à faire ces études. 17 Les sommes à verser au fonds de prévoyance sont fixées sur la base des recommandations formulées à l’étude du fonds de prévoyance et en tenant compte de l’évolution de la copropriété, notamment des montants disponibles au fonds de prévoyance. Jusqu’à ce que le promoteur obtienne l’étude du fonds de prévoyance, les sommes à verser à ce fonds doivent correspondre à 0,5 % de la valeur de reconstruction de l’immeuble ».

« Art. 1083.1 Le syndicat peut, à ses frais, obtenir les plans et devis de l’immeuble détenus par un architecte ou un ingénieur; celui-ci est tenu de les fournir au syndicat sur demande. »

 

Qu’elles sont les éléments importants à prendre en considération de l’article 1071 du code civil du Québec?

Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds doit être en partie liquide, disponible à court terme et son capital doit être garanti. Il est la propriété du syndicat et son utilisation est déterminée par le conseil d’administration.

 

Article 1791 du code civil du Québec

Le budget prévisionnel doit être établi sur une base annuelle d’occupation complète de l’immeuble; dans le cas d’une copropriété divise, il est établi pour une période débutant le jour où la déclaration de copropriété est inscrite.

Le budget comprend, notamment, un état des dettes et des créances, des recettes et débours et des charges communes. Il indique aussi, pour chaque fraction, les impôts fonciers susceptibles d’être dus, le taux de ceux-ci, ainsi que le montant annuel des contributions aux charges communes. La partie de ce montant destinée au fonds de prévoyance doit correspondre soit à 0,5% de la valeur de reconstruction de l’immeuble, soit aux recommandations formulées dans une étude du fonds de prévoyance.

Lorsque les sommes prévues au budget prévisionnel établi par le promoteur pour les exercices financiers pendant lesquels il contrôle le syndicat sont inférieures de plus de 10% aux sommes ayant dû être engagées par le syndicat pour le premier exercice financier complet suivant la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat, le promoteur doit lui rembourser la différence entre les sommes prévues et les sommes effectivement engagées. Toutefois, il n’y est pas tenu dans la mesure où cette différence est attribuable à des décisions prises par le syndicat à compter du jour de la nomination d’un nouveau conseil d’administration, après la perte de ce contrôle.

Immeubles en copropriétés dans un centre-ville

 

Entrée en vigueur (CCQ – 10 Janvier 2020)

Pour les copropriétés établies avant l’entrée en vigueur de la loi, au plus tard, 3 ans après l’entrée en vigueur du premier règlement pris en application de ces articles. 

Pour les copropriétés établies après l’entrée en vigueur de la loi, ces obligations entrent en vigueur au moment de l’entrée en vigueur du premier règlement pris en application de ces articles.

Un membre d’un ordre professionnel doit toujours être impliqué dans les fonds de prévoyance.

 

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