MÉFIEZ-VOUS de la déclaration du vendeur, ce document peut être trompeur dans certains cas pour les futurs acheteurs

SAVIEZ-VOUS QUE…

Selon OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec), le formulaire obligatoire « Déclarations du vendeur sur l’immeuble (DV) » doit être utilisé dans le cadre de la vente, par une personne physique, de tout immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements, incluant un immeuble détenu en copropriété par indivision.

OACIQ : Formulaire obligatoire - Déclarations du vendeur sur l'immeuble (Terrain et bâtiments, circonstances et dépendances))

Ce document, obligatoire depuis le 1er juillet 2012, est un outil pour, par exemple, informer les futurs acquéreurs de la condition de l’immeuble et constitue une source de réponses à ses questions. Des facteurs pouvant affecter défavorablement l’immeuble en question seront énumérés dans ce document.

Selon le Code civil du Québec (article 1726), il est stipulé

« Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. »


Donc, selon l’OACIQ, le vendeur doit répondre selon sa connaissance de l’état de l’immeuble, en apportant les précisions qui s’imposent au besoin et en fournissant tous les documents qu’il a en sa possession relativement à ses déclarations. S’il y a des éléments pour lesquels il n’a aucune connaissance ou pour lesquels il ne peut répondre, une mention en précisant la raison pourra être faite sur le formulaire DV, sous la rubrique « Précisions et améliorations importantes à l’immeuble ». 

Par ailleurs, selon l’OACIQ, ce formulaire ne doit pas être considéré comme le seul moyen de remplir cette obligation. Le courtier devra quand même faire d’autres recherches et les vérifications qui s’avèrent possibles afin de toujours être en mesure de démontrer l’exactitude des renseignements qu’il fournit au public et aux autres courtiers.

Selon l’OACIQ, le formulaire est une « plus-value » qu’offrent les courtiers immobiliers pour la protection des intérêts de leurs clients, en minimisant les risques de poursuites pour les vendeurs et en permettant aux acheteurs de négocier avec une meilleure connaissance de l’état de l’immeuble convoité. C’est aussi une protection pour tous les titulaires de permis qui ont l’obligation de vérification et de divulgation des renseignements qu’ils fournissent au public concernant l’immeuble, et pour lequel ils ont la responsabilité de la mise en marché.

Malheureusement, lors du processus d’une inspection immobilière (pour une future transaction), le nombre de fois que les inspecteurs ont remarqué le formulaire « déclaration du vendeur sur l’immeuble », n’ayant aucune mention concernant des problématiques et/ou rénovation majeure, est très élevé. Par exemple, un bâtiment construit en 1950, il est presque impossible qu’il n’y ait jamais eu de problématique et/ou de rénovation, réparation, etc.

Il y a quand même des exceptions, notamment une succession d’un immeuble, ou par exemple le vendeur est seulement propriétaire du bâtiment depuis 1 an. Dans certaines situations, il est vrai que le propriétaire vendeur n’a aucune connaissance des problématiques et/ou rénovations qui ont été effectués sur le bâtiment en question. C’est pourquoi il existe l’option de la vente sans garantie légale dans ce type de situation.

Le formulaire ‘’déclaration du vendeur sur l’immeuble’’ est le premier lien de confiance qui se forme entre les futurs acquéreurs et les vendeurs. Le formulaire dûment rempli informe les futurs acheteurs de la situation actuelle du bâtiment (au meilleur de la connaissance du vendeur). Prenez-note que vous pouvez consulter le formulaire avant même de déposer une offre d’achat.

Lors d’une inspection immobilière, l’inspecteur en bâtiment prend aussi connaissance du formulaire en question. C’est à ce moment que l’inspecteur peut aussi déterminer son lien de confiance envers le formulaire. Par exemple, s’il n’y a aucune mention ou facteur pouvant avoir une dépréciation sur l’immeuble, mais que l’inspecteur en bâtiment découvre 10 problèmes majeures apparents, la situation est défavorable aux futurs acheteurs et tout lien de confiance est achevé à ce moment.

Pour conclure, avant de déposer une offre d’achat sur un immeuble, vérifier le formulaire « déclaration du vendeur sur l’immeuble », vous pouvez percevoir plusieurs signes de « confiance » et de situation anormale à ce moment, et ce, sans n’avoir jamais vu les propriétaires vendeurs (astuce). 

Assurez-vous que, selon la situation, le courtier immobilier ait complété le formulaire en question, avec le propriétaire vendeur, et ce de façon professionnelle. 

Vous pouvez écouter cette entrevue à propos des inspections immobilières pour avoir de plus amples informations.


À propos de OACIQ

L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) assure la protection du public qui utilise les services de courtage immobilier encadrés par la loi.

L’OACIQ est l’autorité du courtage immobilier. Il protège et assiste le public en s’assurant des saines pratiques des courtiers.

Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec

 

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